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부동산이나 자산 마련 계획을 세울 때, 자주 등장하는 용어들이 있습니다. 바로 LTV, DTI, DSR이라는 단어인데요. 처음 들어보면 어렵고 복잡하게 느껴지지만, 쉽게 풀어보면 모두 내가 얼마나 자금 활용을 할 수 있는지를 보여주는 지표예요.
📌 LTV란?
LTV(Loan To Value)는 자산 가치 대비 자금 활용 가능 비율을 뜻해요. 쉽게 말해, 집값이 1억 원일 때 금융기관에서 최대 얼마까지 자금을 활용할 수 있는지 비율로 나타낸 거죠.
예를 들어, LTV가 70%라면 1억 원짜리 집을 살 때 최대 7,000만 원까지 자금을 지원받을 수 있다는 뜻입니다.
📌 DTI란?
DTI(Debt To Income)는 연간 소득 대비 얼마나 자금을 활용하고 있는지를 나타내는 비율이에요. 내 연 소득이 5,000만 원이고, 매달 상환해야 하는 원리금이 많다면 DTI가 높아지게 됩니다.
즉, 내가 벌어들이는 소득 대비 금융기관에 상환해야 할 비율을 보여주는 지표입니다. DTI가 높으면 금융기관에서는 자금 추가 지원에 제한을 둘 수 있어요.
📌 DSR이란?
DSR(Debt Service Ratio)은 DTI보다 더 엄격한 기준이에요. DTI가 주택 관련 자금만 보는 반면, DSR은 내가 가진 모든 금융 이용 금액과 상환 부담을 모두 포함해 계산합니다.
예를 들어, 주택 구입 자금뿐만 아니라, 신용카드 할부, 자동차 구매 비용까지 모두 더해 연소득 대비 얼마를 상환해야 하는지를 따지는 거죠.
📌 LTV, DTI, DSR 차이 정리
| 구분 | 의미 | 계산 대상 |
|---|---|---|
| LTV | 자산(집) 가치 대비 자금 활용 비율 | 구입하려는 자산의 가치 |
| DTI | 소득 대비 주택 관련 금융 이용 비율 | 주택 관련 원리금 상환액 |
| DSR | 소득 대비 전체 금융 이용 부담 비율 | 주택 자금 포함 모든 금융 이용 금액 |
📌 예시로 쉽게 이해하기
예를 들어볼게요.
- A씨는 연 소득이 5,000만 원입니다.
- 1억 원짜리 아파트를 구입할 때, LTV가 70%라면 최대 7,000만 원까지 자금 활용이 가능해요.
- 현재 주택 관련 원리금 상환액이 연 2,000만 원이라면 DTI는 40%입니다.
- 그런데 다른 카드 이용금이나 차량 할부까지 포함하면 연간 상환해야 할 금액이 3,000만 원이라면 DSR은 60%로 계산돼요.
📌 왜 중요한가요?
정부나 금융기관은 LTV, DTI, DSR 비율을 통해 개인의 상환 능력을 평가하고 자금 활용 한도를 제한합니다. 이는 개인의 과도한 금융 부담을 방지하고 금융 시장의 건전성을 유지하기 위해서예요.
자산 마련이나 금융 상품 이용 계획을 세울 때, LTV, DTI, DSR 비율을 미리 확인하면 내가 어느 정도까지 자금을 활용할 수 있는지, 무리한 계획은 아닌지 판단하는 데 도움이 됩니다.
※ 본 포스팅은 금융위원회 등 공개된 자료를 참고해 작성했습니다. 자금 활용과 관련된 의사 결정은 개인의 판단과 책임이 필요합니다.