재건축과 재개발 차이 완벽 정리

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부동산 공부를 시작하면 반드시 듣게 되는 용어가 있습니다. 바로 재건축과 재개발입니다. 두 단어, 비슷해 보이지만 엄연히 다른 의미를 가지고 있습니다. 오늘은 이 두 제도의 차이점을 아주 쉽게, 예시와 함께 자세히 알려드릴게요.

✅ 재건축이란?

재건축은 이미 아파트나 연립주택 같은 공동주택이 있는 곳에서 건물이 너무 오래되어 노후화되고, 안전성이 떨어졌을 때 그 아파트를 허물고 다시 짓는 것을 말합니다.

즉, 있는 아파트 → 새 아파트로 다시 짓기입니다.

예를 들어, 1985년에 지어진 아파트가 있다고 가정해볼게요. 40년 가까이 되다 보니 엘리베이터도 낡고, 주차장도 부족하고, 벽에 균열도 가고 있죠. 이럴 때 주민들이 모여 "우리 아파트 다시 짓자!"고 결정해 진행하는 것이 바로 재건축입니다.

📌 재건축 조건

건물이 지어진 지 30년 이상 경과
구조 안전진단에서 D등급 이하 판정
주민 동의율 등 법적 요건 충족
지자체에서 정비구역 지정

✅ 재개발이란?

재개발은 단지 아파트만 새로 짓는 것이 아니라 전체 동네의 주택, 상가, 골목길, 도로 등을 모두 새롭게 개발하는 사업입니다.

즉, 오래된 주택가가 낙후되고, 슬럼화되어 도로, 상하수도 같은 기반시설이 부족한 지역을 완전히 새롭게 정비하는 게 재개발입니다.

예를 들어, 서울의 오래된 주택가에서 다세대주택, 단독주택, 오래된 상가가 골목길에 빼곡히 들어선 곳이 있다고 생각해보세요. 도로도 좁고, 주차도 어렵고, 배수관도 낡았습니다. 이런 지역을 통째로 허물고 아파트 단지, 공원, 상가, 도로까지 모두 새로 짓는 게 재개발입니다.

📌 재개발 조건

주택 노후·불량 비율 60% 이상
도로, 하수도 등 기반시설이 부족한 지역
주민 동의율 등 법적 요건 충족

🎯 재건축과 재개발, 한눈에 비교

구분	재건축	재개발
대상	노후된 아파트 등 공동주택	낙후된 주택가 전체 (주택 + 상가 + 기반시설)
사업 목적	주택을 허물고 새 아파트로 교체	주거환경 전체 개선 및 도시 정비
조건	준공 후 30년 이상, 안전진단 D등급 이하	노후·불량 건축물 비율 60% 이상, 기반시설 부족
사업 진행 주체	주민 위주	주민 + 지방자치단체
정비 범위	아파트 단지	동네 전체 (주택·상가·도로 포함)