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[ 목차 ]
부동산 관련 뉴스를 보다 보면 자주 보이는 단어, 공시지가와 실거래가. 두 개념이 헷갈려서 ‘뭐가 진짜 가격이야?’라고 생각하신 적 있으실 거예요. 오늘은 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 이 두 개념을 하나하나 풀어 설명해드릴게요.
📌 공시지가란?
공시지가는 정부가 매년 1월 1일 기준으로 정해 발표하는 '토지 가격'입니다. 공식적으로는 표준지 공시지가라고 부르며, 국토교통부와 각 지자체가 조사해 정합니다.
다만, 중요한 점은 공시지가는 실제 시장에서 거래되는 가격과는 차이가 있다는 것입니다. 정부가 세금, 건강보험료, 상속세, 증여세 등을 산정할 때 기준으로 삼기 위해 정한 행정용 가격이기 때문입니다.
📄 공시지가는 어디에 쓰일까?
- 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 세금 산정 기준
- 상속세, 증여세 계산 기준
- 국가나 지자체가 토지를 수용할 때 보상금 산정 기준
- 기초생활수급자, 건강보험료 산정 등에 활용
📝 예시로 이해해보기
서울 강남에 있는 땅 한 필지가 시장에서는 10억 원에 거래되고 있지만, 정부가 고시한 공시지가는 7억 원일 수 있습니다. 그러면 세금을 부과하거나 상속, 증여할 때 기준 가격은 7억 원이 되는 거예요.
📌 실거래가란?
실거래가는 부동산이 실제로 거래된 금액입니다. 쉽게 말해, 집을 사고팔 때 매수인과 매도인이 계약서에 명시한 금액이 바로 실거래가입니다.
실거래가는 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 통해 누구나 확인할 수 있습니다. 시장 참여자들이 시세를 파악하거나 매매·전세 계약을 할 때 참고하는 가격이에요.
📝 예시로 이해해보기
내가 아파트를 6억 원에 샀다면, 이 6억 원이 실거래가가 됩니다. 이 금액은 실제 매수·매도인 간 계약서에 적힌 '진짜 거래 금액'입니다.
📊 공시지가 vs 실거래가 비교
| 구분 | 공시지가 | 실거래가 |
|---|---|---|
| 정의 | 정부가 정한 기준 토지 가격 | 실제 사고팔린 가격 |
| 용도 | 세금, 보상금 산정 기준 | 시세 판단, 거래 참고 |
| 가격 변동 | 매년 1월 기준 고정 | 거래가 발생할 때마다 변동 |
| 가격 수준 | 실거래가보다 낮은 경우가 많음 | 시장 가격 반영 |
| 공개 방법 | 국토부 공시지가 사이트 | 실거래가 공개 시스템 |
🙋♂️ 실생활 예시로 더 쉽게!
만약 여러분이 5억 원짜리 아파트를 샀다고 가정해볼게요. 국토교통부 공시지가는 3억 8,000만 원으로 발표되어 있습니다.
세금 계산은 3억 8,000만 원을 기준으로 하지만, 부동산 시장에서 다른 사람과 거래할 때 참고하는 가격은 실제로 계약한 5억 원입니다.
🚩 정리하면
- 세금, 보상, 건강보험료 등은 공시지가 기준
- 시세 확인, 내 집 시세 파악은 실거래가 참고
💡 꼭 알아두세요
공시지가는 매년 1월 1일 기준으로 발표되며, 실거래가는 부동산 매매가 이루어질 때마다 바로 반영됩니다.
따라서 공시지가는 행정상 기준 가격, 실거래가는 시장에서의 진짜 가격이라고 기억하시면 됩니다.
※ 본 글은 2025년 3월 기준, 국토교통부 공식 자료와 공공 정보에 기반해 작성되었습니다. 실제 세금 및 거래와 관련된 사항은 관련 기관의 최신 자료를 참고하시기 바랍니다.